Uusi asunto-osakeyhtiölaki selventäisi taloyhtiöiden sisäisiä pelisääntöjä

Asunto-osakeyhtiölaki esitetään uudistettavaksi siten, että laissa otetaan huomioon taloyhtiöiden ja osakkaiden muuttuneet tarpeet. Tarkoitus on lisätä asunto-osakeyhtiömuotoisen asumisen turvallisuutta ja tehokkuutta sekä kannustaa myös osakkaita pitämään huolta huoneistoistaan.

Hallitus päätti lakiesityksen sisällöstä tänään ja esitys on tarkoitus antaa eduskunnalle presidentin esittelyssä perjantaina 27. maaliskuuta. Tavoitteena on, että uusi laki tulisi voimaan vuoden 2010 alussa.

Voimassa oleva asunto-osakeyhtiölaki valmisteltiin 1960-1980 -luvuilla, jolloin yli 60 % nykyisestä asuntokannasta rakennettiin. Sen jälkeen hyvä rakennustapa on kehittynyt ja osakkaiden ja yhteiskunnan vaatimukset asumisen suhteen ovat selkeytyneet. On myös saatu enemmän tietoa siitä, miten asuinrakennusten elinkaarta voidaan pidentää ja ympäristölle aiheutuvia rasitteita vähentää.

Asunto-osakeyhtiöiden hyvinvoinnin merkitystä korostaa se, että niissä asuu lähes puolet kansasta ja asunto-osakeyhtiöiden omistamat kiinteistöt muodostavat hyvin suuren osan kansallisvarallisuudesta. Uusi laki kannustaisi kunnossapitoon ja selventäisi päätöksentekoa, mikä edistäisi tarpeellisten rakennustöiden käynnistämistä taloyhtiöissä.

Yhteisen päätöksenteon ja osakkaan itsemääräämisoikeuden rajoja selvennettäisiin

Esityksessä määritetään nykyistä selvemmin yhteisen päätöksenteon ja osakkeenomistajan itsemääräämisoikeuden sekä yhtiön ja osakkeenomistajan vastuun rajat.

Selvennykset koskevat erityisesti kunnossapitovastuun jakautumista yhtiön ja osakkeenomistajan kesken, osakkeenomistajan muutostöitä, yhtiön päätöksentekoa kunnossapidosta ja muutostyöstä sekä yhdenvertaisuusperiaatteen sisältöä ja sen huomioon ottamista yhtiön päätöksenteossa. Osakkaan ja yhtiön suhdetta selvennetään myös siten, että tarkistetaan mm. vahingonkorvausvastuuta koskevaa sääntelyä.

Lisäksi tavoitteena on asunto-osakeyhtiöitä paremmin palveleva laki, joka on helposti ymmärrettävä myös yhtiöiden osakkeenomistajien ja maallikkojohdon kannalta. Uudessa laissa pyritään ottamaan aikaisempaa paremmin huomioon pienet asunto-osakeyhtiöt, joita on paljon ja joissa isännöitsijäkään ei usein ole kiinteistöalan ammattilainen.

Osakkaiden tiedonsaantia ja vaikutusmahdollisuuksia parannettaisiin

Osakkaiden tiedonsaantiin ehdotetaan parannuksia, jotka helpottaisivat korjausten ja uudistusten oikeaa ajoitusta sekä mahdollisuuksia ennakoida asumiskustannusten kehitystä.

Uutta olisi, että yhtiökokouksessa pitäisi vuosittain käsitellä seuraavien viiden vuoden aikana odotettavissa olevaa kunnossapitotarvetta. Yhtiökokoukseen osallistumista helpotettaisiin ja kokousasiakirjojen saatavuutta parannettaisiin. Myös vastikkeina kerättyjen varojen käyttöä koskevia tilinpäätösvaatimuksia selvennettäisiin osakkaiden oikeusturvan parantamiseksi.

Taloyhtiöiden toimintamahdollisuuksia kehitettäisiin

Yhtiöiden toimintamahdollisuuksia esitetään kehitettäväksi muun muassa siten, että osakkaan remontista yhtiölle tuleva säästö voitaisiin ottaa huomioon yhtiön remontissa.

Hissin jälkiasennuksen kustannukset jaettaisiin huoneistojen sijaintikerroksen mukaan. Lisäksi laissa säädettäisiin tietoliikennepalveluiden yhteishankinnan ja huoneistokohtaisen vedenkulutuksen mukaiseen kustannusten jakoon siirtymisen edellytyksistä.

Rakentamattoman alueen luovuttamista koskevaa yhtiön päätöksentekoa selvennettäisiin, mikä helpottaisi rakennusmaan saamista käyttöön asutuskeskuksissa. Asumisturvaa edistettäisiin selventämällä yhtiön sallitun toiminnan rajoja uusien asuntojen rakentamisessa ja vastikevarojen sijoittamisessa.

Kunnossapitoon ilmoitusvelvollisuus

Yhtiön ja osakkeenomistajan välisen kunnossapitovastuun jako säilyisi ennallaan. Uutta olisi lähinnä osakkaan velvollisuus ilmoittaa kunnossapitotyöstään yhtiölle etukäteen vastaavasti kuin muutostyöstä. Yhtiö voisi valvoa myös kunnossapitotyötä. Sen tulisi säilyttää kunnossapitoilmoitukset ja antaa niistä tietoja osakkeenomistajille.

Jos yhtiön putkiremontista aiheutuu vaurio osakkaan vastuulla olevalle seikalle, yhtiö olisi velvollinen korjaamaan vaurion yhtiössä sovittuun tasoon. Yhtiön pitäisi ilmoittaa osakkaille ajoissa kunnossapitotoimista, jotka vaikuttavat huoneiston käyttämiseen.

Yhtiöllä olisi oikeus teettää kunnossapitotyö osakkaan kustannuksella, jos tämä laiminlyö lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovastuunsa.

Osakkaan ilmoitusvelvollisuuden sekä yhtiön valvonta- ja teettämisoikeuden tarkoituksena on edistää hyvän rakennustavan noudattamista osakkaalle kuuluvissa rakennustöissä. Näin voidaan ehkäistä suuriakin vahinkoja aiheuttavien kosteusvaurioiden syntymistä.

Myös muutostöiden pelisääntöihin selvennyksiä

Osakkaan tekemien muutostöiden yleistymisen vuoksi on tarpeen selventää myös muutostöitä koskevia säännöksiä. Osakkaan oikeus tehdä muutoksia omissa tiloissaan säilyisi ennallaan. Ilmoitusvelvollisuutta laajennettaisiin siten, että osakkaan olisi ilmoitettava sellaisista muutostöistä, jotka voivat vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen työn aikana. Ilmoituksessa tulisi olla tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakas voi arvioida hyvän rakennustavan noudattamista sekä muutostyöstä mahdollisesti aiheutuvaa vahinkoa tai haittaa.

Vahingonkorvausvastuusta omat säännökset

Uuteen lakiin ehdotetaan nykyistä kattavampia säännöksiä yhtiön ja osakkaan vahingonkorvausvastuusta. Nykyisin asunto-osakeyhtiöissä ilmenevien vahinkojen korvaamiseen sovelletaan käytännössä yleensä yleisen vahingonkorvauslain säännöksiä. Uudistuksella selkeytettäisiin tilannetta.

Osakkaan vahingonkorvausvastuu ei edellyttäisi törkeää huolimattomuutta kuten nykyisin. Vastuu syntyisi jo pelkällä huolimattomuudella aiheutetusta vahingosta. Sen sijaan jatkossakaan yksittäinen osakas ei yleensä voisi joutua vastuuseen osallistumisesta päätöksentekoon yhtiökokouksessa, koska osakkaalta ei voida edellyttää erityistä aktiivisuutta tai tietämystä yhtiön asioista.

Asianajotoimisto Fredman & Månsson

Asianajotoimisto Fredman & Månssonin osakkaina ovat asianajaja, varatuomari Markku Fredman ja asianajaja, varatuomari Ulf Månsson.

Katso tiedot »

Ota yhteyttä

Hämeentie 68 A, 2. krs, 00550 Helsinki

Puhelin:

  • Fredman 0400-464094
  • Månsson 0400-605202

Telefax 09-2787211

Yhteystiedot »